IMPUESTOS ALQUILERES INMUEBLES NO RESIDENTES

Los propietarios de inmuebles en España que no sean no residentes fiscales tienen, al igual que los no residentes, la obligación de tributar por sus ingresos provenientes del rendimiento procedente del alquiler de los inmuebles que tengan en España. Procedemos en este artículo a explicar, las diferentes formas de tributación dependiendo de donde provengan los ingresos, el tipo de alquiler, de inmueble etc....

1.- Arrendamientos de viviendas:

Primer Caso: No se prestan servicios propios de la industria hotelera:

• Propietario no residente alquila directamente la vivienda a los clientes:

• El propietario deberá presentar modelo 210.
• Tipo de gravamen: 24% tipo general. Residente en la UE el 19%
• Base Imponible: ingresos íntegros - Residente UE puede deducirse los gastos.
• El cliente inquilino no está obligado a practicar retención.
• IVA propietario: arrendamiento exento.

• Propietario no residente alquila vivienda a empresa:

• La empresa deberá practicar al propietario retención al tipo del 24% (19% residente UE) sobre ingresos íntegros.
• Si el propietario es residente en UE puede presentar 210 con deducción de gastos y solicitando la devolución del exceso retenido.
• IVA propietario: arrendamiento sujeto y no exento al 21%. El no residente está establecido a efectos de IVA en territorio español y debe de presentar autoliquidación de IVA.

Segundo Caso: se presentan servicios propios de la industria hotelera.

• Renta obtenida con establecimiento permanente.
• El propietario deberá presentar modelo Impuesto Sociedades modelo 200.
• tipo de gravamen: el  del Impuesto de Sociedades.
• IVA propietario: 10%. El no residente está establecido a efectos de IVA en territorio español y debe presentar autoliquidaciones de IVA.

Servicios de Hostelería: Recepción y atención permanente, limpieza periódica del inmueble, cambio periódico de ropa de cama y baño, otros servicios: lavandería, custodia de maletas, reservas, etc....

2.- Arrendamiento de Apartamentos Turísticos.

Primer Caso: Propietario que comercializa directamente las estancias y presta servicios propios de la industria hotelera:

• Prestación del servicio sujeta al IVA del 10%.
• Rendimiento de actividades económicas.
• Determinación del beneficio o pérdida por la diferencia entre ingresos y gastos.
• No existe limitación de la deducibilidad de los gastos siempre que estén directamente correlacionados con la obtención de los ingresos.
• Alta en el censo de empresario (modelo 036).

Segundo Caso: Propietario que comercializa bien directamente o a través de plataformas digitales y no presta servicios propios de la industria hotelera.

• IVA el arrendamiento esta exento.
• Rendimiento del capital inmobilitario tipo general al 24% (19% residente UE).
• Deducible los gastos solo para los residente de la UE. Los gastos se deben prorratear por los días al año que este alquilado.
• Presentación modelo 210.

Tercer Caso: Propietario que arrienda la vivienda a una empresa turística que asume como propia la contratación frente a los clientes.

• IVA al 21 por ciento.
• Rentención del arrendatarío tipo general al 24% (19% residente UE).
• Deducible los gastos solo para los residente de la UE. Los gastos se deben prorratear por los días al año que este alquilado.
• No obligatorio presentar modelo 210.

3.- Ingresos íntegros y gastos deducibles (art. 23 LIRPF - art. 13 RIRPF)

• Ingresos íntegros: El alquiler mas los gastos repercutidos (agua, luz, etc...)
• Gastos deducibles (Solo residente EEE): 
• Gastos repercutidos.
• Intereses y demás gastos de financiación.
• Conservación y reparación.
• Tributos no estatales. (IBI, tasa basuras, etc...).
• Seguros.
• Los de formalización del contrato de arrendamientos.
• Cantidades destinadas a servicios (Comunidad, etc..)
• Saldos de dudoso cobro.
• Amortización (3% Valor Catastral o de Compra sin incluir suelo).

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NOVEDADES EN LA LEY DE TRABAJADORES ATUONOMOS

Tras la reciente entrada en su totalidad de la Reformas Urgentes del Trabajador autónomo Ley 6/2017 de 24 de Octubre, pasamos a destacar las principales novedades que introduce la ley para este colectivo:

1.- Ampliación temporal de la tarifa plana: La actual tarifa plana de 50€ en cuotas a la seguridad social por contingencias comunes pasa de 6 meses a 12 meses, y el requisito de no haber estado de alta los cinco años anteriores en autónomos se rebaja a los dos últimos años previos al alta.

2.- Recargos por cuotas fuera de plazo: Si las cuotas se pagan fuera de plazo se liquidan dentro del primer mes natural siguiente al del vencimiento del plazo para su ingreso el recargo será del 10%, y si es posterior a ese mes continua siendo del 20%

3.- Posibilidad de diversas altas y bajas en el año y efectos de altas y bajas respecto de la cotización y surgimiento y extinción de la obligación de cotizar: Con esta opción da la posibilidad que las altas y las bajas surtan efecto desde el mismo día que se produzcan y no te obligue a cotizar todo el mes.

4.- Posibilidad de cambiar de base de cotización hasta 4 veces al año.

5.- Domiciliación obligatoria de la cotización.

6.- Ampliación a doce años de edad de las bonificaciones por cuidado de hijo.

7.- Bonificaciones en caso de descanso por maternidad, paternidad, adopción, guarda, acogimiento, riesgo durante embarazo o durante la lactancia natural: bonificación del 100% de la cuota por contingencia comunes.

8.- Reconocimiento del accidente del autónomo in itinere.

9.- Compatibilidad entre pensión de jubilación y trabajo del autónomo con trabajadores: Se declara compatible el 100% de la pensión de jubilación con la actividad por cuenta propia si se acredita tener contratado al menos un trabajador.

10.- Bonificación a la contratación por cuenta ajena familiares: La contratación indefinida por parte del trabajador autónomo como trabajadores por cuenta ajean de su cónyuge, ascendientes, descendientes y demás parientes por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado inclusive, dará derecho a una bonificación en la cuota empresarial por contingencias comunes del 100 por 100 durante un período de 12 meses.

11.- Clarificación de la inclusión de la parejas de hecho en las bonificaciones por alta de familiares colaboradores.

12.- Fiscalidad. Deducciones por suministros de agua, gas y electricidad y otras: Se considera deducible, cuando el autónomo usa parcialmente su vivienda para su actividad, un porcentaje del 30% a la proporción existente entre los metros destinados de actividad y vivienda, salvo que se pruebe otro porcentaje inferior o superior, a los gastos de agua, electricidad, gas, telefonía, internet.

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IVA REDUCIDO AL 10% EN OBRAS DE REHABILITACION Y REPARACION

La Ley del IVA 37/1992 del 28 de Diciembre regula en su artículo 91 en su punto primero en los apartados 2º y 3º cuando se puede aplicar el IVA reducido al 10% a ciertos servicios en las edificaciones de rehabilitación, renovación y reparación.  Explicamos en este post cuando se aplica el tipo reducido en los servicios de reparación y rehabilitación en edificaciones:

         Obras de rehabilitación:

Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación y tributan al tipo reducido del 10 por ciento, deberán cumplirse dos requisitos:

Primero. Que más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

A estos efectos, resultará necesario disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.

Segundo. Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

·    Obras análogas a las de rehabilitación:

a) Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

b) Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.

c) Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

d) Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

e) Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

·    Obras conexas a las de rehabilitación:

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

a) Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.

b) Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.

c) Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

Obras de renovación y reparación de viviendas para uso particular:

Cuando un proyecto de obras no pueda calificarse como de rehabilitación, las obras de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, tributarán al tipo reducido del 10 por ciento cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el destinatario sea persona física (no actividad empresarial o profesional), y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. También cuando el destinatario sea una comunidad de propietarios por las obras hechas en el edificio en el que se encuentre la vivienda.

b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Deben considerarse “materiales aportados” por el empresario o profesional que ejecuta las obras de renovación o reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales.

El tipo reducido se aplica a todo tipo de obras de renovación y reparación, como, por ejemplo: fontanería, carpintería, electricidad, pintura, escayolistas, instalaciones y montajes (antes del 14 de abril de 2010,el tipo reducido esta limitado a las obras de albañilería)

En todo caso, el coste de los materiales aportados por el empresario o profesional que realice la obra, no puede exceder del 40 por ciento del coste total de la obra ya que la calificación de la ejecución de obra como prestación de servicios o como entrega de bienes es esencial para valorar la procedencia o no del tipo reducido.

Por ejemplo:

La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 €, correspondiendo 3.000 € a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al tipo reducido.

Una obra por un importe total de 10.000 €, si los materiales aportados ascienden a 5.000 €., tributa, sin embargo, al tipo general.

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