En este tercer y último artículo sobre la tributación del los inmuebles de los no residentes vamos a tratar, las ganancias derivadas de la transmisión de bienes inmuebles. De acuerdo con los Convenios suscritos por España, las ganancias derivadas de la enajenación de bienes inmuebles situados en territorio español pueden someterse a imposición en España. Las rentas obtenidas sin mediación de EP deben tributar de forma separada por cada devengo total o parcial de la renta sometida a gravamen, no siendo susceptibles de agrupación, salvo en el supuesto de que los titulares sean matrimonio y ambos no residentes, en cuyo caso podrán declarar conjuntamente en el mismo modelo 210.
La base imponible correspondiente a las ganancias patrimoniales se determinará aplicando, en general, a cada alteración patrimonial, las normas correspondientes de los artículos 33 a 39 de la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas y se calculará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición del bien inmueble. El valor de adquisición está formado por ele importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el coste de la inversiones y mejoras (no computándose los gastos de reparación y conservación) y el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el transmitente. Si el inmueble transmitido hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones reglamentariamente practicadas, correspondientes al período de arrendamiento, computándose, en todo caso, la amortización mínima. El valor de transmisión es el importe real por el que la enajenación se ha efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor. No es posible aplicar, desde 2015, coeficiente de actualización, pero sí coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Además, están exentas en un 50% las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles urbanos situados en territorio español que hubiesen sido adquiridos a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre 2012.
Para ganancias devengadas desde el 1 de enero de 2015 se contempla también la posibilidad de declarar la exención total o parcial por reinversión en vivienda habitual par a contribuyentes de la UE, Islandia y Noruega. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de la tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. Cuando la reinversión se haya producido con anterioridad a la fecha en que se deba presentar la declaración modelo 210, la reinversión, total o parcial, podrá tenerse en cuenta para determinar la deuda tributaria correspondiente. Para ello, en el modelo de auto liquidación modelo 210 se indicará como tipo de renta el código 33, si la reinversión se ha producido antes de la transmisión, o el código 34, cuando la reinversión se produce después de la transmisión. Indicar que en todos los casos la obligatoriedad de la rentención del 3% mediante la presentación del modelo 211.
No se contempla en el IRNR la posibilidad de exonerar de gravamen las ganancias producidas en determinados supuestos previstos, para los residentes, en el IRPF, por la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, o la transmisión de bienes o derechos por mayores de 65 años siempre que el importe (total o paracial) obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor.
El tipo de gravamen aplicable a las ganancias patrimoniales obtenidas será el 19%, sin distinguir entre residentes en la UE o en el EEE. De la cuota tributaria obtenida sólo podrán deducirse la deducciones por donativos.
En cuanto a las obligaciones formales, el comprador del inmueble estará obligado a retener el 3% de valor de venta del inmueble e ingresarlo en el Tesoro Público a través del modelo 211, el plazo para su ingreso es de un mes desde la fecha de devengo, es decir desde la fecha de la venta. Dicha retención se la podrá deducir el vendedor en su declaración de ganancias patrimonial como pago a cuenta.
Las ganancias patrimoniales por transmisión de inmuebles se declaran en el modelo 210, consignando el tipo de renta 28, excepto cuando se aplique la exención por reinversión en vivienda habitual, caso en el que, como hemos visto anteriormente, se consignará tipo de renta 33 ó 34, según corresponda. Si el inmueble es transmitido es de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, excepcional mente se podrá realizar una única declaración.
El plazo máximo de presentación del modelo 210 es de cuatro meses contados a partir de la fecha de devengo, es decir la fecha de la ventas. En el caso de obtención de pérdidas patrimoniales o si la retención practicada es superior a la cuota que debería haberse ingresado, existirá derecho a percibir la devolución del exceso retenido. En estos casos, el procedimiento de devolución se inicia, igualmente, con la presentación del modelo de declaración.
Por último indicar que la Administración puede practicar liquidación provisional dentro de los seis meses siguiente al término del plazo establecido para la presentación de la declaración. Si la declaración se presenta fuera de plazo, los seis meses se computarán desde la fecha de su presentación. Si la liquidación provisional no se practica en el referido plazo, la Administración tributaria procederá a devolver de oficio el exceso sobre la cuota auto liquidada, sin perjuicio de la práctica de ulteriores liquidaciones que pudieran resultar procedentes.
